新土地管理法明年執行,集體用地入市會影響房價嗎?
時間:2019-08-27  
     

“新《土地管理法》破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。”8月26日,全國人大常委會辦公廳新聞發布會上,自然資源部法規司司長魏莉華如此表示。

當天,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定。

農村集體建設用地入市是亮點,使用者還可再次轉讓

“新《土地管理法》的一個重大制度創新,是取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制,為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙,集體經營性建設用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點。”魏莉華這樣認為,新修改的《土地管理法》吸收了農村“三塊地”(農用地、集體經營性建設用地、宅基地)改革的成功經驗,在農村土地管理方面做出了多項創新性的規定。

值得關注的是,農村“三塊地”改革試點四年來,首次完整地體現在今年政府工作任務中,并且明確提出“推廣農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果”。

據魏莉華介紹,新《土地管理法》規定,農村集體建設用地在符合規劃、依法登記,并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下,可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用,同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

而在宅基地方面,新《土地管理法》在原來一戶一宅的基礎上,增加了戶有所居的規定。對此,魏莉華解釋稱:“因為有一部分農村村民已經進城落戶,對他們原來在農村的宅基地是否允許退出,這次修改允許已經進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地,因為農民變成市民真正實現城市化是一個漫長的過程,在整個過程中我們要有足夠的耐心。如果農民不愿意退出宅基地,地方政府不能強迫其退出宅基地,必須是在自愿有償的基礎上。”

歷經三審,終成正果

此前,新《土地管理法》已經做了兩輪審議。2018年12月23日,在提請全國人大常委會審議的《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》修正案草案中規定,工業、商業等集體經營性建設用地被允許以出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。不過,當時就有業內人士解讀稱,這一集體經營性建設用地不能用于建設住宅。

2019年6月25日進行的第二次審議中,修改的主要內容包括土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等方面。對于呼聲頗高的“吸納宅基地‘三權分置’經驗”的改動并未出現。

而此次修正案首次對土地征收的公共利益進行明確界定,并且明確了土地征收補償的基本原則是保障被征地農民原有生活水平不降低,長遠生計有保障。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從通報的新土地管理法修正案的三審內容上看,在土地征收、土地補償等方面有新的突破。

在土地征收方面,對“公共利益”進行了界定,以促進在征地方面的法律支撐。公共利益也就是成片開發建設的概念,這將有助于后續此類用地的征收流程更加清晰。

而在土地征收補償方面,首次提到了以區片綜合地價取代過去的土地年產值倍數法,通俗來說,征地的時候,不是簡單以農作物的收成來計算征地費用,而是根據土地周邊的城市發展機會來確定地價。嚴躍進認為,新《土地管理法》將有助于后續農村土地市場的發展,更好地落實農村土地增值收益的分配。

據悉,新《土地管理法》將于2020年1月1日起施行。全國人大常委會要求國務院及其有關部門和各省、自治區、直轄市做好法律宣傳,制定完善配套法規規章,確保法律制度正確有效實施。為此,自然資源部正在抓緊啟動《土地管理法實施條例》和《基本農田保護條例》的全面修訂工作,細化落實農村土地制度改革的各項制度安排。

對住宅影響有限,或抑制租金上漲

集體經營性建設用地的入市影響著城市建設用地的供應,因此對各方的影響一直備受關注。

對于農民來說,集體經營性建設用地入市,有利于增加農民收入,保障農民權益。

諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙認為,對于政府來說,改變了地方政府單一地通過土地財政增收的方式。政府不再是唯一的土地供給者,迫使政府考慮轉型,多元化拓展其他財政增收的方式。

對于房地產市場來說,集體經營性土地的入市也為部分房企創造了加速擴張的機會,按照規定,集體經營性用地入市,只能用于經營性用途,因此,一些布局商業、辦公、產業的房企可以低成本拿地。

岳蒙蒙認為,更多土地進入土地供應市場,有利于緩解供給矛盾。由于這類土地有很大一部分是用于租賃住房建設,增加租賃住房供應,有利于抑制租金過快上漲。

不過,值得注意的是,岳蒙蒙稱,集體經營性建設用地入市對商品住宅市場,目前還不會產生非常大的影響。因為明確規定允許集體經營性建設用地入市,集體經營性建設用地市場只占10%左右,農村大部分是宅基地。而且這些集體經營性建設用地入市之后只能用于工業、商業等用途,雖然也會應用于租賃房、廉租房、共有產權房等,但不能建設商品住宅,因此不會對商品住宅造成很大沖擊。


 


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